24/10/2019 tarihinde TBMM’ne sunulan “Dijital Hizmet Vergisi Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Teklifi” ile Emlak Vergisi Kanununa eklenmesi önerilen 42-49 uncu maddeler ile değeri 5 milyon TL ve üzerinde olan konutlardan değerli konut vergisi alınması öngörülmektedir.
Kanun teklifi yasalaştığı taktirde ilk defa hayatımıza girecek olan değerli konut vergisine ilişkin teklifte yer alan hükümler bu duyurumuzda incelenmiştir.
1) Verginin Konusu
Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılan veya yaptırılan değerleme sonucu belirlenen değeri 5 milyon TL ve üzerinde olan mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisine tabi olacaktır. (Değeri 5 milyon TL’nin altında olan meskenler vergiden istisnadır).
Buna karşılık işyeri, arsa ve arazi niteliğindeki taşınmazlar değeri ne olursa olsun değerli konut vergisine tabi değildir. 5 milyon TL değerinde konutu olanlar ilave vergi yükü ile karşılaşırken daha yüksek değerde arsası veya işyeri olanlara ilave bir yükü getirilmemektedir. Bize göre mevcut kanun teklifinin en önemli eksikliği budur. Yüksek serveti olanların ilave vergi ödenmesi amaçlanıyorsa meskenler ile birlikte ve hatta onlardan daha yüksek oranda işyeri ve arsaların vergilendirilmesi gerekmektedir.
Cumhurbaşkanına, 5 milyon TL’lik istisna sınırını iki katına kadar artırma ve yarısına kadar indirme konusunda yetki verilmektedir.
Kanun ile belirlenmiş olan 5 milyon TL’lik sınır her yıl yeniden değerleme oranında artacaktır.
2) Verginin Matrahı
Verginin matrahı, bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılan veya yaptırılan değerleme sonucu belirlenen değerden yüksek olanıdır.
Bina vergi değeri halihazırda bildiğimiz meskenin emlak vergisine esas olan değeridir.
Kanun teklifi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne meskenler için değerleme yapma veya yaptırma yetkisi ve görevi verilmektedir. Bu durumda aşağıdaki şekilde bir prosedür öngörülmektedir.
a) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılacak değerleme sonucunda değeri 5 milyon TL ve üzerinde olan meskenler (veya değeri ilgili yılda geçerli olan haddin üzerinde olan meskenler) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün internet sitesinde ilan edilecek ve bu husus ilgilisine (maliklere, intifa hakkı sahiplerine veya malik gibi tasarruf edenlere) ayrıca tebliğ edilecektir.
b) Tebliğ tarihinden itibaren 15 inci günün sonuna kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz edilmeyen meskenlerin değeri kesinleşecektir.
c) Süresinde yapılan itirazlar 15 gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılacak ve bu sonuç aynı usulle ilgilisine tebliğ edilecektir. Kanun teklifinde bu şekilde ilgilisine bildirilen değer için “kesinleşen değer” ifadesini kullanmaktadır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından bu şekilde belirlenen ve istisna sınırını aşan değerler, değerlemenin yapıldığı yıl hariç olmak üzere, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak belirlenen yeniden değerleme oranında artırılacaktır.
Kanun teklifinde “kesinleşen değer” diye ifade edilen değer Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce (TKGM) belirlenen nihai değer olarak kabul edilmelidir. Esasında hukuki açıdan bu değeri, yargı yolları tüketilmeden “kesinleşmiş değer” olarak kavul etmek mümkün değildir. Sonuçta, bu şekilde biçilen değer bir idari tasarrufun sonucu olup bu sonuca karşı yargısal itiraz mekanizmalarını kullanmak mümkündür. Ancak, Kanun teklifinde dava açma konusunda özel bir düzenleme öngörülmemiştir.
3) Verginin Oranı
Meskenin değerine göre artan oranlı bir vergi tarifesi benimsenmiştir. Buna göre vergiye tabi taşınmazın değeri;
5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar………..binde 3
7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar………binde 6
10.000.000 TL’yi aşanlar………………………………………….yüzde 1
oranında vergilendirilecektir.
Yukarıda yer akan değerler her yıl bir önceki yıla göre yeniden değerleme oranında artırılacaktır.
4) Verginin Mükellefi
Değerli konut vergisinin mükellefi emlak vergisine paralel düzenlenmiştir. Pratik olarak ifade etmek gerekirse değerli konutun emlak vergisi mükellefi, değerli konut vergisinin de mükellefidir. Daha açık söylemek gerekirse mükellef, mesken nitelikli taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edendir.
Paylı mülkiyet söz konusu ise paydaşlar hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği ile mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar.
Değerli konut vergisi mükellefiyeti;
a) Meskenin değerinin, bina vergisi değeri veya TKGM belirlenen değerinin istisna sınırını aştığının belirlendiği tarihi,
b) Emlak Vergisi Kanununun 33 üncü maddesinin 1-7 numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliğin vuku bulduğu tarihi,
c) Muafiyetin sona erdiği tarihi,
takip eden yıldan başlayacaktır.
Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan meskenlerden dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erecektir. (Verginin Şubat ve Ağustos olmak üzere iki eşit taksitte ödenmesi öngörülmektedir.)
5) Muaflıklar
Aşağıda yazılı meskenler değerli konut vergisinden muaf tutulmaktadır.
a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.
b) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup 18 yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret olanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar (intifa hakkına sahip olunması dahil) (bu muaflık, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım hakkında uygulanacaktır.)
c) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.
d) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dahil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması halleri hariç).
6) Verginin Beyanı ve Ödenme Süresi
Değerli konut vergisine tabi olan konutlar için mükellefler her yıl Şubat ayının 20 nci gününün sonuna kadar meskenin değerini beyanname ile meskenin bulunduğu yerdeki vergi dairesine beyan edeceklerdir. Vergi beyan üzerine yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilecektir.
Yıl içinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi halinde mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içinde vergi dairesine beyanname verilecektir.
Elbirliği ile mülkiyette mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi münferiden de beyanname verebilirler.
Değerli konut vergisinin matrahı mükellef tarafından değil İdare tarafından belirlenmekte ve bu değerin her yıl yeniden değerleme oranında artması öngörülmektedir. Hal böyle olunca, mükellefin değişmesi veya bina vergi değerini tadil eden haller gibi değişiklikler olmadıkça meskenin değerinin her yıl mükellef tarafından beyanname ile beyan edilmesine gerek bulunmadığını düşünüyoruz. Beyan/bildirim konusunda emlak vergisi uygulamasına benzer bir uygulamaya gidilmesinin mükelleflerin ve vergi idaresinin iş yükünü hafifleteceğini düşünüyoruz.
Vergi Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenecektir.