Hatırlanacağı üzere 2019 yılına ilişkin yıllık gelir vergisi beyannamelerinin verilme süresi 30/4/2020 tarihine uzatılmıştı.
Uygulamada, gayrimenkul sermaye iradı elde eden mükelleflerin gerçek gider usulünün uygulanmasında, özellikle amortisman giderleri ile gayrimenkulün edinildiği tarihten başlayarak ilk 5 yıl için uygulanacak %5'lik indirimin birlikte dikkate alınıp alınamayacağı konusunda tereddüt yaşadıkları görülmektedir.
Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde sayılı mal ve hakların (bina, arazi, marka, ticaret unvanı vb.) kiraya verilmesi sonucunda elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradıdır. Beyanı gereken gayrimenkul sermaye iratlarında, kira gelirlerinden Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde belirtilen giderler düşüldükten ve yine aynı Kanununun 89 uncu maddesinde ve varsa diğer kanunlarda belirtilen indirimler düşüldükten sonra kalan tutar vergiye tabi tutulmaktadır.
Kira gelirlerinden indirilebilecek giderler konusunda mükelleflere iki ayrı yöntemden birisini seçme imkanı tanınmıştır. Bunlar götürü gider usulü ve gerçek gider usulüdür. Götürü gider usulünde mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde hasılatlarından %15'ini götürü olarak indirebilirler. Bu durumda ayrıca gerçek giderlerin düşülmesine imkan yoktur. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
Gerçek gider usulünde Kanunun 74 üncü maddesinde sayılan giderler kira gelirinden indirilebilmektedir. Bu giderler şu şekildedir:
1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
3. Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri (DASK, yangın vb. sigortalar),
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım GVK’nın 88 inci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin 3 üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,
7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için katlanılan giderler onarım gideri sayılmaz),
8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Kira indirimi gayri safi hasılattan GVK’nun 74 üncü maddesinin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88 inci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),
11.Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşemeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Görüldüğü üzere, gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, kiraya verilen gayrimenkuller için ayrılan amortismanlar gider olarak dikkate alınabilmektedir. Bunun yanında, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yani edinme yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i aşağıda sayılan şartlar dahilinde gider olarak dikkate alınabilmektedir.
1. %5’lik gider indirimi uygulaması iktisap yani edinme tarihinden itibaren 5 yıl süre ile uygulanabilir. 5 yıldan sonra uygulanması mümkün olmadığı gibi herhangi bir nedenle ilk 5 yıl içinde uygulanmayan yıllardaki hakkın beşinci yıldan sonraki yıllara devretmesi de söz konusu değildir.
2. Kiraya verilen gayrimenkulün konut olarak kira verilmiş olması gerekmektedir. İşyeri kira gelirleri ile, marka, ticaret unvanı gibi haklardan elde edilen kira gelirleri için %5’lik gider indirimi söz konusu değildir.
3. Kiraya verilen birden fazla konut olması halinde %5’lik indirim, yalnızca bir konutun kira gelirinden yapılacak olup diğer konutların kira gelirleri için yapılamayacaktır.
4. İktisap bedelinin %5’i oranında yapılacak indirimde GVK’nun 21’inci maddesinde düzenlenen istisnaya isabet eden kısım dikkate alınmayacaktır.
Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesine göre binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2019 yılı gelirleri için 5.400 TL’si gelir vergisinden müstesnadır. Ancak, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.
Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 5.400 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Ayrıca, 5.400 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2019 yılı için 148.000 TL’yi aşanlar, 5.400 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
5. Kira gelirinin yetersiz olması (giderlerden daha düşük olması) dolayısıyla indirilemeyen gider tutarı gider fazlalığı olarak kabul edilemeyecek, diğer bir anlatımla kira gelirlerinden indirilemeyen bu giderlerin diğer gelir unsurlarından indirimi mümkün olmayacaktır.