Bilindiği üzere arsa payı karşılığı inşaat işlerinde KDV uygulaması konusunda 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ile İdare tarafından benimsenmiş olan ve daha sonra KDV Uygulama Genel Tebliği, çeşitli sirkülerler ve özelgelerle bugüne kadar sürdürülen yaklaşım, temel olarak bir kaç nedenle sorunludur.
Birincisi, arsa payı karşılığı inşaat işlerinin trampa hükmünde olduğuna ilişkin düzenleme Genel Tebliğ düzeyinde yapılmıştır. Oysa, çok sayıda müellifin belirttiği ve Yargıtay’ın müstekar hale gelmiş kararlarında ifade edildiği üzere, bu sözleşme, trampa değil bir çift tipli karma sözleşme niteliğindedir. Bu bakımdan Genel Tebliğ ile getirilen yorum hukuki bir zemine oturmamaktadır.
İkinci olarak arsa sahibine verilecek daire ve/veya işyerlerine tekabül eden arsa payı müteahhide hiç devredilmemesine rağmen arsa tesliminin arsanın tamamı üzerinden yapıldığı kabul edilmektedir.
Üçüncü olarak arsa sahibine verilen konut ve işyerlerinin KDV’ye matrah olacak emsal bedelinin Vergi Usul Kanunu’nun 267 nci maddesinin hangi sırasına göre tespit edileceği konusunda görüş ayrılıkları ortaya çıkabilmektedir. Mükellefler bu konuda daha ziyade ikinci sırada yer alan maliyet bedelini esas alırken, İdare ve vergi inceleme elemanları üçüncü sırada yer alan takdir esasının uygulanması gerektiğini iddia edebilmektedir. Bu görüş ayrılığı yargı kararlarında da kendini göstermektedir.
TBMM’ye sunulan KDV Reform Paketinde yer alan ve KDV Kanununun 2 nci maddesinin 5 numaralı fıkrasına eklenecek hüküm ile arsa karşılığı inşaat işlerinde KDV açısından iki ayrı teslim olduğu konusu Kanun hükmüne bağlanmakta ve bu kadim tartışmaya bir anlamda nokta konulmaktadır. Bunun yanında, arsa karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahibi tarafından müteahhide yapılan teslimin, arsanın tamamının yerine, müteahhide kalacak konut ve/veya işyerlerine isabet eden arsa payı itibariyle gerçekleştiği hükme bağlanmaktadır. Burada ilk tepki olarak gerçek usulde KDV mükellefi olan arsa sahibi bakımından müteahhide yapılan teslim için KDV matrahının azaldığı yönünde bir düşünceye kapılmak mümkün olmakla birlikte bunun pek doğru olmadığını ifade etmek gerekir. Çünkü burada iki ayrı teslim söz konusu olup her iki teslim için de KDV'nin matrahı emsal bedeldir. Müteahhide devredilen arsa payının emsal bedeli ile müteahhit tarafından arsa sahibine devredilen bağımsız bölümlerin emsal bedeli teknik olarak birbirine eşit olmalıdır. Hal böyleyken, arsa sahibi tarafından devredilen arsa payı karşılığında müteahhitten alınan bağımsız bölüm sayısı değişmeyeceğine göre bu yeni düzenleme sonrasında her iki tarafın da KDV matrahının değişmemesi beklenir.
Ayrıca, yine bu Reform Paketi ile KDV Kanununun 27 nci maddesine eklenmesi planlanan 6 numaralı fıkra ile arsa payı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan maliyet bedeli esasına göre belirleneceği hüküm altına alınmış ve süregelen bir başka tartışma daha nihayete erdirilmiştir.
Bu düzenlemeler, Kanunun Resmi Gazete’de yayımlandığı tarihte yürürlüğe girecek olup bu tarihten sonra yapılacak teslimlere uygulanacaktır.
Sonuç olarak KDV Reform Paket ile arsa payı karşılığı inşaat işlerinde yapılması planlanan değişiklikler, uygulamada ortaya çıkan belirsizlikleri ve süregelen ihtilafları ortadan kaldırma noktasında önemli birer adım olarak görülebilir.
Saygılarımızla,